Суммарная корректировка при сравнительном подходе. Методы проведения корректировок при оценке недвижимости

Определение поправок в сравнительном подходе оценки недвижимости

Введение

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

Й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Й этап. В выделенные различия ценообразующих характеристик сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

назначению использования;

качеству;

передаваемым правам;

местоположению;

физическим характеристикам.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

сроке окупаемости;

независимости субъектов сделки;

инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время нахождения объекта на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

) права собственности на недвижимость;

) условия финансирования;

) условия и время продажи;

) местоположение;

5) физические характеристики.

Права собственности. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. Условия и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше, по возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения. Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при сравнении проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например цена за 1 м2), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

цена за 1 га;

цена за 1 сотку;

цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков:

цена за 1 м2 общей площади;

цена за 1 фронтальный метр;

цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

цена за 1 м3.

1. Корректировки и методы их осуществления

недвижимость оценка стоимость

Основное правило корректировки гласит: корректируется только стоимость сопоставимого объекта на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то фактическая продажная цена оцениваемого должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот. При этом под единицами сравнения понимаются единицы измерения сопоставимого объекта и оцениваемого объекта недвижимости.

Корректировки могут производиться в денежном и в процентном выражении.

В денежном выражении- соответствующая сумма прибавляется или вычитается из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

В процентном- используется в том случае, если сложно определить абсолютные значения.

Процентные корректировки бывают двух видов:

независимая, когда каждая отличительная черта учитывается независимо от другой(в процессе расчета общей корректировки, поправки суммируются);

кумулятивная, когда учет каждой корректируемой характеристики ведется с учетом других отличительных характеристик. При расчете общей корректировки, кумулятивные поправки перемножаются.

Если корректировки к цене сопоставимых объектов выражены в сомах или других денежных единицах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же корректировки выражены в процентах, то последовательность их внесения будут влиять на конечный результат.

2. Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

методы, основанные на анализе парных продаж;

экспертные методы расчета и внесения поправок;

статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога, сопоставимого с объектом оценки.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи. В этом случае в качестве единиц сравнения используются:

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) по сопоставимым продажам аналогов определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Цоб = ПВДо × ВРМа,

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта.

ВРМ не корректируется на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта:

) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = [?(ЧОДia: Цia)]: m,

где Ккап - общий коэффициент капитализации;

ЧОДia - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога; m - количество отобранных аналогов.

Цоб = ЧОДо × Ккап,

где ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Метод парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

ФакторыОбъекты1234Площадь, м2150150200200СадестьестьестьНетГаражестьнетестьНетЦена продажи, $32000300004500040000

Определить:

Корректировку на разницу в площади.

Корректировку на наличие сада.

Корректировку на наличие гаража.

Решение

ФакторыОбъектыОцениваемый1234 Площадь, м2150150150200200 Корректировка -13000-130001и3Саднетестьестьестьнет Корректировка -3000-3000-3000 3и4Гаражестьестьнетестьнет Корректировка +2000 +20001и2Цена продажи, $2900032000300004500040000 Суммарная корректировка -3000-1000-16000-11000 Скорректированная цена 29000290002900029000

3. Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, в которые вводилось меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

количество отобранных аналогов минимально;

величины их скорректированных цен достаточно близки. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости. При отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Хотя подобный подход выглядит на первый взгляд достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей. Наличие таких трудностей обусловлено тем, что в природе не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.

Еще одной трудностью применения данного подхода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях рыночный подход может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Корректировки вносятся с учетом позиций сравнения, перечисленных выше. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемое имущество.

Основное правило внесения корректировок заключается в том, что при корректировке фактических цен продаж сопоставимых объектов поправки производятся от объекта сравнения (ОС) к оцениваемому объекту (ОО).

Форма внесения поправок может быть:

В абсолютных величинах (рублях, долларах, евро);
- процентах от стоимости сравниваемых объектов;
- долях единицы (используется реже).

Денежные поправки, или поправки, выраженные в деньгах, - это суммы, прибавляемые (вычитаемые) из цены продажи каждого сопоставимого объекта.

Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Эта поправка делается к цене аналога в целом.

Пример абсолютных денежных поправок: поправка на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (гараж, бассейн, парковка и т.д.

Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Общая величина (сумма) корректировок, применяемых к цене единицы сравнения, для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения.

Пример относительных денежных поправок: поправка на косметический ремонт; поправки, рассчитанные методом корреляционно-регрессионного анализа.

Процентные ставки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Процентная поправка может вноситься как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога. Общая величина поправки к объекту в целом не зависит от количества единиц сравнения. Процентные поправки, как правило, пересчитываются в денежные значения, которые прибавляют или вычитают из цены объекта-аналога.

Процентные поправки делаются на местоположение, износ, время продажи.

Процентные поправки используются, когда трудно определить точные суммы денег, но рыночные данные говорят о существовании процентных различий.

Особое внимание следует обращать на знаки. Например, когда сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, если бы обладал более высокими характеристиками объекта оценки. Величина поправки принимается исходя из того, как различия между сравниваемыми объектами будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая черта объекта стоит не столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а столько, сколько она добавляет к общей имущества, то есть оценивается ее вклад.

Таким образом, величина корректировки - это характеристика реакции рынка на вклад рассматриваемого компонента в стоимость объекта недвижимости.

Процесс внесения поправок состоит из следующих шагов:

1) идентификация (определение) элементов сравнения, которые влияют на стоимость объекта оценки;
2) сопоставление элементов сравнения в каждом конкретном случае и измерение различия между каждым объектом сравнения и объектом оценки (например, в процентах);
3) определение чистой (суммарной) поправки для каждого объекта сравнения и корректировка его цены продажи;
4) проведение анализа откорректированных стоимостей всех объектов сравнения и вывод относительно рыночной стоимости объекта оценки.

При проведении анализа в п. 4 используются следующие понятия теории и практики статистических методов:

Среднее арифметическое выборки;
- медиана - серединное значение возрастающей последовательности величин выборки;
- мода - наиболее часто встречающееся значение среди показателей.

Итак, на кумулятивной основе корректировки проводятся в том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие.

Последовательность действий при этом:

- каждая поправка прибавляется (вычитается) из 100% и делится на 100%;
- полученные поправочные коэффициенты перемножаются между собой;
- цена продажи сопоставимого объекта умножается на итоговый поправочный коэффициент.

На независимой (плюс/минус) основе корректировки проводятся тогда, когда точно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректировочные характеристики независимо друг от друга.

Последовательность действий в этом случае:

Определяются поправки в процентах по каждой характеристике;
- суммируются их процентные значения (с учетом знаков);
- цена продажи сопоставимого объекта умножается на суммарный процент;
цена продажи сопоставимого объекта корректируется на полученную величину с учетом знака сложением или вычитанием.

Все методы расчета корректировок можно разделить на две категории:

1) количественные;
2) качественные.

Одним из признаков разделения служит соотношение количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Если, количество аналогов к больше или равно количества и ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются количественные методы.

Если количество аналогов к меньше количества я ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются качественные методы.

К количественным методам относятся:

1) анализ парных продаж - две рыночные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения и его вклад в стоимость (две продажи, отличающиеся лишь по одному элементу сравнения);
2) статистический анализ - Когда большой объем данных дает возможность вычислить стоимостное значение корректировки;
3) графический анализ - например, расчет стоимости земельных участков при приближении к городской черте;
4) трендовый анализ - выявление тенденций рынка на основе анализа большого объема рыночной информации; отслеживание тенденций рынка по каким-либо параметрам;
5) анализ вторичных (косвенных) данных, описывающих не сопоставимые сделки, а общие данные рынка с указанием источника информации;
6) анализ чувствительности, затрат, капитализация арендных различий и др.

К качественным методам относятся:

1) относительный сравнительный анализ - качественный классификационный анализ относительного сходства сравниваемых объектов без вычисления точных корректировок, а с использованием стандартных терминов качества, например качественной шкалы вида:
- много лучше,
- значительно лучше, - немного лучше,
- равный,
- немного хуже,
- значительно хуже,
- много хуже.
Качественная классификация такого рода часто используется в комбинации с количественными методами;
2) метод общей группировки - когда на активном рынке есть много аналогичных продаж с узким разбросом цен, например участки в садоводстве. Оценщик не производит отдельные корректировки, а сравнивает объект недвижимости в целом, чтобы определить, лучше он или Х5е каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная группировка. Таким образом, отпадает необходимость отдельно рассматривать каждую черту;
3) метод персональных интервью - применяется для активного рынка и несложных объектов и заключается в беседах со специалистами (юристами, районными архитекторами, управляющими и др.);
4) метод экспертных оценок (ранговый анализ) и др.

При проведении корректировок следует руководствоваться следующими правилами:

Если суммарная поправка меньше 5%, то ею можно пренебречь;
- если суммарная поправка больше 25%, то следует исключить из рассмотрения этот объект сравнения и подобрать более сопоставимый, если это возможно.

Метод анализа парных продаж позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характеристиках. Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка.

Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Метод применяется в условиях, когда невозможно произвести анализ парного набора данных.

Как следует из определения, метод применяется для сравнения только характеристик объектов, корректировки по первой группе элементов сравнения уже должны быть проведены.

Таким образом, чтобы оценить объект, необходимо сравнить его качественные характеристики и характеристики аналогов. Для этого необходимо оценить качественные характеристики объектов.

Оценка качества объектов представляет собой процесс измерения (приписывания качественным характеристикам объекта чисел в соответствии с определенными правилами), который можно определить как процедуру сравнения характеристик по выбранным показателям (признакам). В это определение включены три понятия - характеристика, показатель и процедура сравнения.

Если уровни фактора можно выразить количественно (в рублях, долларах, процентах, квадратных метрах и т.д.), то такой фактор называется количественным, если же уровни фактора нельзя выразить конкретным числом, то такой фактор называют качественным.

Примером количественного фактора может служить такая характеристика недвижимости, как площадь объекта, а качественным - его состояние. Конечно, состояние здания можно выразить в проценте износа по данным технической инвентаризации, но целый ряд объектов, например земельные участки, с точки зрения оценки не изнашиваются, однако могут весьма отличаться качеством по форме, возможности доступа и т.д.

Факторы также можно условно разделить на дискретные и непрерывные. Под дискретными понимаются факторы с определенным (чаще всего небольшим) числом уровней. Факторы, уровни которых образуют непрерывное множество, называются непрерывными.

Площадь объекта в этой градации выглядит как непрерывный фактор. К дискретным факторам можно отнести наличие балкона в квартире (нет, один, два).

Все это приводит к выделению неких общих принципов, универсальных шкал, по которым можно классифицировать уровни факторов.

Наиболее употребительные в практике измерений следующие виды шкал:

Номинальные (шкалы наименования или классификации);
- порядковые;
- интервальные;
- шкалы отношений.

Номинальные шкалы используются для описания принадлежности объектов к определенным классам. Всем объектам одного класса присваивается одно и то же число. Факторы в этом случае формализуются в виде бинарных оценок двух уровней: О и 1. Такую шкалу еще называют бинарной.

Порядковые шкалы позволяют установить равноценность и доминирование. Числа (коды) позволяют только определять порядок следования объектов и не дают возможности сказать, на сколько или сколько раз один объект предпочтительнее другого. Простейший пример кодирования по такой шкале: лучше, хуже, равноценно.

Интервальные шкалы позволяют отражать величину различия между свойствами объектов. Простейший пример - измерение износа здания в процентах. Основным свойством такой шкалы является равенство интервалов. Интервальная шкала может иметь произвольные точки отсчета и масштаб. Основное достоинство шкалы состоит в том, что она позволяет зафиксировать отношения «на сколько лучше» и «на сколько хуже».

Шкала отношений - частный случай шкалы интервалов, когда за точку отсчета принимается 0. При таком кодировании отношение любых двух точек шкалы не зависит от единицы измерения. Следовательно, эта шкала позволяет определять отношения «во сколько раз лучше» или «во сколько раз хуже».

К менее употребимым шкалам относятся такие разновидности шкалы интервалов, как шкала разностей (единичный масштаб) и абсолютная шкала (нулевая точка отсчета и единичный масштаб).

Необходимо отметить, что в результате того или иного оценивания возникает необходимость качественного и количественного сравнивания факторов между собой. Несоизмеримость факторов между собой объясняется, как правило, не только и не столько различными единицами измерения, но и тем, что каждый фактор, выражая определенное свойство, одновременно является оценкой отношения экспертов к этому свойству.

Если необходимо принять решение с учетом многих факторов, то все их многообразие, как правило, приводит к однозначной комплексной оценке, причем наиболее распространенной и удобной является денежная оценка.

Довольно часто в оценочной практике применяют анализ данных рыночной статистики. Чаще всего используется корреляционно-регрессионный анализ. При его применении можно получить неплохие результаты при наличии хорошей базы данных. В то же время эффективность метода в значительной степени связана с количеством элементов сравнения: чем большее количество факторов влияет на цену объекта недвижимости, тем более представительной должна быть база данных.

Основу экспертного метода составляет субъективное решение оценщика о том, как в процентном отношении влияет анализируемый параметр на цену. Как правило, анализируются те объекты, расхождение параметров которых с оцениваемым объектом не приводит к отклонению стоимости более чем на 30%.

Последовательность, в которой вносятся поправки к сопоставимым объектам, определяется на основе анализа рыночной информации о сделках.

Следует сделать одно важное замечание. Определение рыночной стоимости одним из своих условий предполагает наличие открытого и конкурентного рынка. Поскольку рынок недвижимости в российской действительности таковым не является, а информационный рынок для некоторых сегментов рынка недвижимости является не только непрозрачным, но и вовсе закрытым, оценщик вынужден использовать не только информацию по сделкам, но и данные о ценах предложений к продаже. Однако цены продаж и цены предложений, как это известно, из ценообразования, отличаются компонентой на уторговывание, торговой наценкой, наценке посредника и пр. Часто совокупная величина этих надбавок известна в процентах к цене продажи из анализа рынка (и ее знают риелторы), или оценщик ее может отследить по изменению данных листинга. Поэтому следует учесть эту разницу до проведения всех последующих корректировок, поскольку для проведения корректировок все ценовые характеристики должны иметь однородную структуру. Отнесение этой процедуры к поправкам на условия продажи или на рыночные условия методологически неверно, поскольку она не выражает ни особенности мотивации сделки, ни изменение рыночных условий во времени, которые определяют эти поправки.

Последовательные корректировки

Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, могут привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения.

Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных ограничений может привести к уменьшению стоимости объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта оценки, то цена объекта-аналога уменьшается на величину поправки.

Отличие качества права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда:

Собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на земельный участок;
- имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.

В этом случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей. Другие случаи осложнений или запретов можно учесть только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременения.

Проведение корректировки по составу прав собственности - достаточно сложная проблема вследствие недостаточности; а порой и недоступности необходимой правовой информации, определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости. Поэтому в отечественной практике при применении сравнительного подхода оценщики, как правило, подбирают ряд сравниваемых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности.

Корректировка на условия финансирования. Нормальные условия финансирования - это когда финансирует сделку только одна сторона - покупатель. Для современной России на рынке жилой недвижимости характерна оплата сделки наличными.

При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки.

При этом возможны следующие варианты:

1. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного), или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.
2. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов. В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства, и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости), считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.
3. Платеж в рассрочку (по частям) также представляет собой вариант льготирования продавцом покупателя.

Расчет поправки на финансирование может выполняться различными способами. Один из них - использование процедуры дисконтирования. Этот способ используется, как правило, когда продавец финансирует ипотечный кредит с процентной ставкой ниже рыночной.

Дисконтирование денежных потоков для расчета поправок на финансирование может также учитывать возможность оплаты шаровым платежом.

Корректировка на условия продажи. Корректировка на условия продажи выражает мотивацию участников сделки. В нормальной рыночной ситуации она должна быть типичная: отсутствие заинтересованности, соединения, ликвидации и т.п.

Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает субъективные условия договора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости.

Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств, приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т.е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно за счет снижения цены.

Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно, и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого, типа давлением, из рассмотрения исключаются.

Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собой отношениями купли-продажи и аренды одновременно.

Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить исходя из условия, что продавец кредитует покупателя.

К этим элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствующий рыночным условиям на дату продажи.

Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночной обоснованной величиной. Величина поправки может быть оценена исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфраструктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию.

Корректировка на рыночные условия. Изменение рыночных условий, связанных с изменениями соотношения спроса и предложения, требует проведения корректировки на дату продажи.

Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту Оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка.

Независимые корректировки

К факторам местоположения относятся:

1. Престижность района расположения объекта как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.
2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения, в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами и объектов-конкурентов, всего того, что характеризуется понятием ситус объекта (или его экономическое местоположение).
3. Транспортная: и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к. парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.
4. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне - лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта - свалок, химических и других вредных производств.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок методами сравнительного анализа на основе рыночных данных.

Корректировка на физические характеристики объекта. Физическими характеристиками обладают и земельный участок, ц улучшения.

К характеристикам земельного участка относятся: размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности (избавления от растительности и неровностей) земельного участка и качество почвенного покрова. При этом из топографических параметров участка важнейшими являются неровности поверхности, наличие склонов, холмов, рвов и скальных образований.

Из геологических параметров наибольшего внимания заслуживают прочностные характеристики (несущая способность) пород земной коры под участком, наличие и режимы проявления фунтовых вод.

Полезны также сведения о возможном залегании полезных ископаемых (как источнике возможных обременении в будущем).

Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и норм этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены цементы конструкций.

В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на улицу).

Кроме характеристик собственно строения существенными оказываются и характеристики окружения; тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории, загрязненность почвы и воздушной среды.

Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании сравнения цен сделок. Корректировка на различие размеров помещений и строительного объема осуществляется на основе Данных о рыночной стоимости единицы площади или единицы объема строения данного типа. Поправки на различия вели чин площади земельных участков в составе объекта-аналога и объекта оценки определяются на основе данных о рыночной стоимости единицы площади земельного участка. При оценке и внесении поправок к ценам сделок с объектами-аналогами, имеющими размеры, отличные от размеров объекта оценки, полезным будет использование методов корректировки удельных цен.

Поправки, связанные с потребностью в ремонте, рассчитываются по величине издержек на проведение ремонтных работ с добавлением прибыли предпринимателя, рассчитанной по норме отдачи на капитал, вложенный в новое строительство.

Корректировка на экономические характеристики объекта. Корректировка на экономические характеристики объекта используется в первую очередь для объектов, приносящих доход, чтобы сравнивать качество, стабильность и риск денежных потоков.

К экономическим относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта.

Существенным для экономики и ценности объекта являются возможности экономии ресурсов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.15, ФСО № 1).

Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта недвижимости (принцип замещения).

Основные направления сравнительного подхода:

Создание информационной базы, в которой помимо ценовой информации должны включаться характеристики объекта и его окружения;

Идентификация оцениваемого объекта на рынке (сегментация);

Выявление различий и расчет корректировок.

Условия применимости сравнительного подхода:

1) наличие развитого рынка недвижимости;

2) доступность и достоверность информации.

Методы сравнительного подхода:

1. Метод сравнения продаж.

2. Методы соотношения дохода и цены продажи (использование валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации).

Метод сравнения продаж предполагает корректировку рыночных цен аналогов на выявленные различия по отдельным элементам. Цена аналога как такового используется, если его размер идентичен оцениваемому объекту. В противном случае поправки применяются к цене единицы сравнения (например, единице площади объекта).

Поправки вносятся в цену аналога исходя из того, сколько бы стоил аналог, имея такие же характеристики, что и объект оценки.

Направленность корректировок:

Положительные (когда объект оценки лучше аналога);

Отрицательные (когда объект оценки хуже аналога).

Последовательность оценки методом сравнения продаж:

1. Формирование информационной базы сделок с объектами недвижимости.

2. Изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом.

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок.

5. Определение стоимости единицы сравнения по каждому аналогу.

6. Внесение поправки на условия финансирования и налогообложения.

7. Внесение поправки на передаваемые юридические права (с учетом ограничений и обременений).

8. Внесение поправки на время продажи.

9. Внесение поправки на местоположение.

10. Расчет и внесение поправки на физические характеристики.

11. Процентная поправка к цене единицы сравнения.

12. Относительные денежные поправки к цене единицы сравнения.

13. Переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер.

В методологии оценки выделяют процентные и денежные (относительные и абсолютные) поправки.

Процентная поправка осуществляется путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной ставки:

Ц * = Ц q П % (15)

где Ц * - приведенная стоимость аналога с учетом поправки;

Ц - цена продажи единицы сравнения;

Q- количество единиц сравнения;

П, % - величина процентной поправки.

Относительная денежная поправка изменяет цену одной единицы сравнения на определенную сумму:

Ц * = (Ц + П отн,) q (16)

где П отн - величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка изменяет стоимость объекта в целом на определенную сумму:

Ц * = (Ц q) + П абс (17)

где П абс. - величина абсолютной денежной поправки,%.

Как правило, денежная поправка применяется в следующих случаях:

На различия в правах собственности;

Условия финансирования (наличие кредита, отсрочки);

Условия продажи (типичные/нетипичные - родственники, кредитор/заемщик);

Экономические характеристики (ЧОД);

Отклонение от целевого использования (кафе в жилом доме - мешают);

Наличие движимого имущества (дополнительных улучшений).

Процентная поправка применяется в следующих случаях:

1) время продажи (дата оценки, сезонный характер);

2) местоположение;

3) физические характеристики (качество, износ, размер и т.п.).

Существуют следующие методы расчета поправок:

1. Метод анализа парных продаж.

Парная продажа - продажа двух объектов, идентичных почти во всем, кроме одной (или нескольких) характеристик. Предполагается, что именно различием в этих характеристиках определяется различие в цене объектов.

Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Объекты парных продаж необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, но парные продажи должны быть выявлены на том же сегменте рынка, что и объект оценки.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

2. Метод прямого анализа характеристик.

Метод применяется при отсутствии необходимой информации для применения метода парных продаж. Основывается на анализе данных по аналогам (например, стоимость ремонта).

Денежная поправка на дополнительные улучшения (Цу) проводится с учетом коэффициента удобства пользования (К уп):

Ц*= К уп (18)

Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому. Его величина зависит от:

Сложности самостоятельной установки улучшений;

Времени, необходимого для установки улучшений;

Необходимости данных улучшений для типичного на данном сегменте рынка пользователя.

3. Экспертный метод.

Основывается на представлениях оценщика о том, является ли объект оценки хуже/лучше аналога:

1) если объект оценки лучше аналога на Пэ % (Пэ % - процентная поправка, определенная экспертным методом);

Ц * =Ц(1+Пэ%) (19)

2) если объект оценки хуже аналога на Пэ%;

Ц* = Ц (1- Пэ %) (20)

3) если аналог лучше объекта оценки на Пэ%, следовательно, Ц * = Ц/ (1+ Пэ %);

Ц * = Ц (1+ Пэ %) (21)

4) если аналог хуже объекта оценки на Пэ%, следовательно Ц* = Ц/ (1- Пэ %).

Ц * =Ц(1-Пэ%) (22)

4. Статистические методы.

Обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Методы, основанные на соотношении дохода и цены продажи.

Фактически в этом случае в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. Данный подход основывается на использовании следующих показателей:

1. Валовый рентный мультипликатор (GRM).

2. Общий коэффициент капитализации (Ко).

Валовый рентный мультипликатор, равный отношению цены аналога - Ц к его финансовой базе, может определяться по формуле:

GRM = Ц / Фин. База (23)

Финансовая база - величины потенциального и действительного валовых доходов.

Полученный таким образом мультипликатор (например, путем осреднения GRM по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки.

Валовый рентный мультипликатор не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.

Преимущество метода в том, что метод достаточно прост.

Недостатки метода валовой ренты:

Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

В полной мере не учитывает разницу в рисках или в нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

Итак, основные достоинства и недостатки трех подходов к оценке можно увидеть в табл. 2.

Таблица 2 - Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости

Сравнительный подход в оценке – это метод расчета рыночной стоимости (РС) недвижимого имущества, при котором оцениваемый объект сравнивается со схожими с ним предложениями на недвижимом рынке.

Главным условием для применения данного подхода оценки являются:

• Не уникальность объекта недвижимого имущества, подлежащего проведению оценки – необходим сбор схожих предложений;
• Сведения об оцениваемом объекте должны быть достаточными;
• Факторы, от которых зависит стоимость аналогов, должны быть сравнимы.

Этапы использования сравнительного подхода

Оценка имущества сравнительным подходом осуществляется в несколько этапов:

1. На первом этапе Оценщиком производится изучение и анализ недвижимого рынка. На данном этапе целью Оценщика является установление средних цен на недвижимость и поиск предложений, которые могли бы выступить в качестве аналогов для объекта, оценка которого производится в настоящий момент.
2. На следующем этапе Оценщиком производится сбор аналогичных объектов, а также проверка всей имеющейся по ним информации . В качестве поисковой базы могут быть использованы сайты агентов по продаже недвижимости, газеты и журналы с предложениями на продажу.
3. На третьем этапе Оценщик вводит корректировки в отношении тех характеристик аналогов, которые не совпали с характеристиками оцениваемого имущества.
4. На заключительном этапе Оценщик производит согласование результатов оценки и устанавливает РС оцениваемого недвижимого объекта.

Особенности применения сравнительного подхода

Особенностями использования сравнительного метода в оценке являются сведения о сделках на рынке недвижимости, предмет которых имеет сходства с оцениваемым недвижимым объектом.

Главным требованием к использованию данной методики оценки является наличие достаточного количества предложений по продаже недвижимых объектов .

В случае уникальности оцениваемого объекта, наличии у него особых характеристик или обремененного чем-либо, использовать сравнительный подход для установления стоимости нелогично и не принесет пользы.

Стоит отметить! Главным принципом данного метода является принцип замещения, который означает, что при наличии на рынке схожих предложений, лицо не вложит свои инвестиции в более дорогостоящий, но одинаково полезный, объект.

Методы сравнительного подхода

Для ввода и расчета процента корректировок, вносимых в итоговом расчете стоимости недвижимости, оценщиком может быть использован один из трех методов:

• Корректировки, определенные на основании парных продаж;
• Корректировки, определенные экспертным методом;
• Корректировки, определенные согласно статистическим данным.

В основе парного метода продаж лежит выбор двух абсолютно идентичных аналогов, за исключением одной характеристики (например, состояние отделки). Разница в стоимостях данных аналогов и будет учтена как корректировка на тип ремонта.

Экспертная методика включает в себя абсолютно субъективное мнение эксперта относительно размера вводимой корректировки, как правило, в процентном эквиваленте.

Например:

1. Если оцениваемый объект хуже аналогичного (в одной из характеристик), то вводится корректировка в размере 10 % со знаком минус, то есть мы опускаем итоговую стоимость за квадратный метр на 10 %.
2. И наоборот, если оцениваемый объект лучше, чем выбранный оценщиком аналог, то вводим ту же самую корректировку, только со знаком «плюс», тем самым повышая стоимость квадратного метра.

Данная методика используется в случае наличия точных процентных данных о разницах между стоимостями недвижимости.

Стоит отметить! В основе статистического метода лежит изучение рынка предложений и их формализация, изучение изменений определенных характеристик и влияние данного фактора на стоимость за определенный период времени.

Данная методика очень сложна и требует много работы, по причине большой базы недвижимости, что приводит к длительным временным затратам на ее анализ.

Сбор информации для проведения процедуры установления РС недвижимости и проверка ее достоверности

В обязанности оценщика входит сбор и проверка информации. Им производятся действия по сбору всей необходимой документации на оцениваемый объект, такие как документы, подтверждающие право собственности, основания на право, техническую документацию, а также документацию, подтверждающие наличие или отсутствие обременений.

С целью установления собственности, эксперт должен проанализировать данные рынка недвижимости, удостоверить в правдивости имеющихся данных, путем прозвона лиц, предоставивших необходимую информацию.

Все сведения делятся на:

1. Общие;
2. Специальные.

Общие сведения включают информацию об экономических, социальных, экологических и прочих факторах. В специальные сведения входит информации об объекте оценки и используемых аналогах.

Элементы сравнения и виды корректировок

При введении корректировок учитываются следующие элементы:

• Качество права;
• Условия для финансирования;
• Особые условия;
• Условия рынка недвижимости;
• Расположение;
• Физические данные;
• Данные экономики;
• Сервис и дополнительные элементы.

Важно! Качество прав включает в себя обременения сервитутами, что ведет к понижению стоимости объекта недвижимости.

Обременение правом аренды может также повлечь за собой снижение стоимости, ввиду несогласованности арендной платы со скачками цен в период действия договора аренды.

Условия финансирования подразумевают порядок выкупа имущества у его собственника, путем предоставления последнему рассрочки платежа или путем расплаты полностью, но неденежными средствами, а эквивалентными им: ценные бумаги, материальные ресурсы и прочее.

Особые факторы также включают в себя несколько элементов. Влияние финансовых обстоятельств может привести к необходимости ускорения завершения сделки купли-продажи, что делает период экспозиции короче.

Продажа таких объектов производится за счет снижения их стоимости.

Учет влияния аренды на стоимость продаваемого объекта. Это необходимо в ситуациях, когда покупатель в дальнейшем разрешает продавцу арендовать объект сделки, и с целью понижения налогов они договариваются о понижении цены сделки купли-продажи и арендных ставок.

Условия рынка это определение стоимости путем анализа изменения рыночных цен с момента совершения сделки до момента оценки недвижимости.

Корректировка необходима в случае перехода аналога от продавца к покупателю в срок, превышающий один месяц до даты оценки.

К факторам расположения относятся престижность района, в котором располагается оцениваемый объект, транспортная доступность данного района, удаленность от центра деловой активности, а также качество окружающей застройки – расположение парков, лесов, свалок и прочих объектов, способных повлиять на стоимость объекта.

Стоит отметить! К физическим характеристикам относятся характеристики земель и улучшений. В качестве характеристик земель выступают площадь, назначение, форма, отсутствие неровностей. А к характеристикам улучшений относят площадь, объем, этажность, этаж расположения. Кроме того, влияние имеет материал, из которого изготовлены улучшения, качество отделки и наличие или отсутствие коммуникаций.

Экономические характеристики – это влияющие на доходность оцениваемого объекта. От отношения общей площади к полезной зависит экономическая характеристика.

Чем выше зависимость, тем больше отношение дохода к затратам. Корректировка может быть сделана путем капитализации перерасхода страховых, налоговых сумм.

Наличие или отсутствие желаемых сервисов: телефонных линий, газо-, электроснабжения, канализации, водопровода влияет на стоимость объекта.

Так, наличие всех этих сервисов способствует увеличению РС. Поэтому при наличии этих средств сумма корректируется на повышение, при отсутствии соответственно на понижение.

Среди видов корректировок выделяют:

1. Процентные;
2. Денежные.

Процентные корректировки вводятся путем умножения стоимости объекта на коэффициент , выражающий разницу между характеристиками объекта оценки и объектов-аналогов. Денежный коэффициент изменяет стоимость путем увеличения или уменьшения на определенную сумму, какой оценивается разница в характеристиках между оцениваемым и аналогичными объектами.

Применяя сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости, оценщик использует целый арсенал методов.

В методе рыночных сравнений различают две группы способов расчета корректировок: количественные и качественные.

Различаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и аналогов, используемых для оценки.

Если количество п аналогов больше или равно количеству п ценообразующих факторов, увеличенному на единицу («>/:+ 1), то для оценки используются количественные методы: анализ пар данных, анализ групп данных, матричная алгебра, статистический и регрессионный анализ, графический анализ, анализ чувствительности, анализ затрат, анализ вторичных данных и капитализация арендных различий и др.

Если количество аналогов п меньше количества к ценообразующих факторов, увеличенное на единицу (п 1), то для оценки используются качественные методы расчета корректировок: относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок (ранговый анализ) или метод интервью.

Количественные способы расчета корректировок. Количественные методы и приемы анализа основаны на использовании математики .

Один из наиболее простых - анализ пар данных. Он используется для расчета корректировок по элементам сравнения обеих групп. Применение данного метода позволяет оценщику определить корректировку на элемент сравнения путем сравнения двух объектов, отличающихся этим элементом. Метод анализа пар данных является одним из наиболее наглядных методов расчета корректировок. Однако использовать его необходимо очень осторожно, так как вероятность получить неверные результаты достаточно высока. Это может случиться, если сравниваемые пары являются случайными и не отражают реального рыночного ценообразования. Связано это с тем, что часто доступной является лишь очень узкая выборка достаточно схожих объектов, при этом трудно количественно определить корректировки, относимые ко всем имеющимся элементам сравнения. Корректировка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отличается репрезентативностью, также как единственная продажа не отражает рыночной стоимости.

Близким, по сути, к методу анализа пар данных, но статистически более надежным является метод анализа групп данных. Он предусматривает группирование данных по таким независимым переменным, как дата продажи или местоположение с целью выявления статистических закономерностей изменения стоимости во времени или по месту. Уместным здесь будет использование математического аппарата кластерного анализа. Необходимо отметить, что методы анализа пар данных и групп данных представляют собой своеобразную разновидность метода анализа чувствительности. Анализ чувствительности - это метод, применяемый для определения влияния отдельных переменных на стоимость.

Метод линейной алгебры основан на решении систем линейных уравнений в матричном виде. Каждое уравнение такой системы является уравнением (3.2) расчета стоимости объекта оценки на основе информации о цене i-ro аналога. Если количество аналогов ровно на единицу больше числа элементов сравнения, такая система имеет единственное решение. Особенность этого метода состоит в том, что он применяется для расчета корректировок по второй группе элементов сравнения. Решением системы является матрица-строка, содержащая не только искомое значение стоимости объекта оценки, но и значения вкладов в рыночную стоимость каждого элемента сравнения.

Метод линейной алгебры обладает тем же недостатком, что и метод анализа пар данных - он требует использования абсолютно достоверных аналогов. Любой недостоверный аналог может исказить картину оценки стоимости до неузнаваемости.

Этого недостатка лишен метод оценки объектов недвижимости с применением аппаратов регрессионного или кластерного анализа. Эти методы при наличии хорошей и многочисленной базы данных позволяют получить весьма убедительные результаты. Эффективность их зависит от соотношения числа элементов сравнения или факторов, влияющих на цену, и количества сопоставимых объектов (аналогов). Чем больше факторов стоимости, тем более многочисленной должна быть база данных, чтобы получить достоверный результат. Для получения статистически обоснованного результата требуется такое количество аналогов, чтобы их было больше, чем число факторов стоимости, как минимум в 5-10 раз. Выборка, содержащая такое количество аналогов, может претендовать на то, чтобы быть статистически нормальной и репрезентативной.

Графический анализ является визуальной процедурой метода статистического анализа. На основе анализа графиков изменения цен, оценщик может сделать вывод о характере изменения стоимости и подобрать соответствующую кривую, способную аппроксимировать выявленную тенденцию.

Методы матричной алгебры, статистического, регрессионного и графического анализа используются преимущественно для расчета корректировок по второй группе элементов сравнения. Однако иногда при наличии достоверных исходных данных они могут давать неплохие результаты и при расчете корректировок по первой группе элементов сравнения.

В методе анализа затрат в качестве основы для внесения корректировок используются данные о затратах, которые необходимо сделать в отношении аналога, чтобы привести его технические или правовые характеристики к объекту оценки. К ним можно отнести затраты на косметический или капитальный ремонт аналога или, например, расходы на перевод объекта в нежилой фонд. Важно, чтобы сделанные корректировки соответствовали средним рыночным показателям и не противоречили принципу вклада.

Анализ вторичных данных - это метод определения корректировок на основе рекомендаций, сформулированных в специализированных изданиях по недвижимости. Для этого желательно использовать издания, которые пользуются популярностью и признаваемы всеми субъектами рынка недвижимости, включая продавцов и покупателей.

Метод капитализации арендных различий является достаточно распространенным методом расчета корректировок и используется, как правило, в тех случаях, когда оценивается доходный объект. Суть метода состоит в том, что корректировка рассчитывается путем капитализации разности в арендных ставках, обусловленных каким-либо недостатком или преимуществом аналога в сравнении с объектом оценки. Например, отсутствие лифта в малоэтажном офисном здании или плохая автостоянка у розничного магазина могут повлиять на уровень арендной ставки и, следовательно, на стоимость объекта недвижимости.

Качественные способы расчета корректировок. Среди качественных способов расчета корректировок наиболее часто используется метод относительного сравнительного анализа.

Метод относительного сравнительного анализа применяется в основном тогда, когда количество аналогов меньше числа элементов сравнения. В отличие от количественных методов корректировки в методе относительного сравнительного анализа не выражаются в денежном виде или в процентных значениях. Метод оперирует такими качественными категориями, как «лучше» или «хуже». В основе метода лежит анализ сопоставимости характеристик объекта оценки и аналогов с целью определения места оцениваемого объекта в вариационном ряду цен аналогов.

Метод экспертных оценок представляет собой модификацию метода относительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопоставимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжируют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик анализирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке. Последнее время данный метод достаточно успешно применяется в сочетании с методом анализа иерархий.

Метод интервью следует отнести к вспомогательным методам оценки искомой стоимости объекта оценки. Он основан на изучении мнений о стоимости объекта оценки или каких-либо его качествах квалифицированных участников рынка: инвесторов, оценщиков, риелторов, брокеров и т.п. Такую информацию необходимо рассматривать как дополнительную информацию о стоимости объекта оценки, подтверждающую или опровергающую полученный оценщиком результат. Если эксперты высказывают мнение, которое не совпадает с мнением оценщика о стоимости объекта оценки, необходимо проведение дополнительных исследований с целью определения причины расхождений.

Совместное использование способов корректировок. В процессе оценки с использованием сравнительного подхода оценщик может применять как методы количественного, так и качественного анализа одновременно.

Суть совместного их использования состоит в том, что сначала делаются количественные корректировки. Они выполняются для первой группы элементов сравнения, а для второй группы элементов сравнения используется относительный сравнительный анализ.

В целом процедура совместного использования методов расчета корректировок включает пять основных этапов:

• ? выявление элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого типа собственности;
• ? сравнение оцениваемого и сопоставляемых объектов по каждому элементу сравнения и расчет корректировок (корректировок) по элементам сравнения;
• ? расчет количественных корректировок по первой группе элементов сравнения;
• ? проведение качественного сравнительного анализа путем сравнения объекта оценки с сопоставимыми объектами после корректировки их цен по первой группе элементов сравнения и определение места оцениваемого объекта в вариационном ряду аналогов;
• ? расчет итогового значения стоимости объекта оценки или диапазона стоимостей, в которых может находиться наиболее вероятное значение итоговой стоимости.

• Более подробно использование математических методов в оценке изложенов монографии Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина И.А. Математические методы оценки стоимости имущества. М.: Маросейка; Книжная Линия, 2014. 352 с.
• Вариационным рядом чисел называется ряд чисел, расположенных в возрастающем или убывающем порядке.